Acheter en SCI : bonne ou mauvaise idée ?

Si vous souhaitez acheter un bien, vous pouvez vous poser la question de constituer une Société Civile Immobilière (SCI). Orpi décrypte pour vous les indispensables à connaître avant de se lancer. 

Acheter par le biais d'une SCI est une solution qui peut avoir différents avantages selon votre objectif : la transmission de votre patrimoine à vos enfants, la protection de votre concubin en cas de décès, ou encore pour éviter le régime de l'indivision. 

Qui dit SCI, dit constitution de la société. Comme pour toute société, vous devez pour la créer être au minimum deux. Elle peut être constituée entre parents, enfants, conjoints, concubins ou simples amis.

Vous devez rédiger ou faire rédiger les statuts, que vous ferez immatriculer au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social après avoir procédé à la publicité sur un journal d'annonces légales. 

Sachez que depuis le 1er juillet 2015, l'enregistrement des statuts au service des impôts n'est plus obligatoire lorsqu'ils sont rédigés sous seing privé et qu'il n'y a pas d'apport d'actifs. En revanche, s'ils sont passés par acte notarié, l'enregistrement s'impose. 

Quels sont les intérêts majeurs d'une acquisition par le biais d'une SCI ? 

Acheter à plusieurs et éviter le régime de l'indivision

Lorsqu'on dit « achat en SCI », il faut avoir à l'esprit que le propriétaire du bien est la société. Ses associés ne sont donc pas personnellement propriétaires du bien mais de parts sociales de la SCI. 

La gestion du patrimoine de la SCI est donc fixée par les statuts de la société et a pu apparaître plus simple et plus souple que l'achat en indivision (dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires du bien à parts égales ou non). En effet, dans le cadre de l'indivision, les actes d'administration doivent être pris à la majorité des indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits. 

Dans le cadre de la SCI, les associés sont libres de prévoir les règles  d'administration et de gestion des biens. Souvent, ces actes sont des prérogatives du seul gérant.  

Pour la vente du bien, l'indivision implique que tous les indivisaires donnent leur accord. Pour la SCI, les statuts peuvent soumettre cette décision de vendre à l'autorisation de l'assemblée générale des associés, à l'unanimité ou une majorité définie dans les statuts. Rappelons que pour la vente du seul bien dont la SCI est propriétaire, la décision de vendre impose l'accord unanime des associés car cette décision met fin à l'objet social. 

Protéger son concubin en cas de décès

Lorsque des concubins achètent ensemble un bien immobilier, ils sont soumis au régime de l'indivision. 

Lors du décès d'un des concubins, sa part est transmise à ses héritiers. Le concubin survivant, en indivision avec les héritiers du concubin décédé, pourra se voir obliger soit de racheter leur part soit de devoir vendre le bien et donc quitter les lieux même si l'immeuble constitue son propre logement. 

Acheter en SCI permet d'éviter ces difficultés notamment en utilisant la technique du démembrement croisé des parts de la société, clause qui devra être incluse dans les statuts. Par cette technique, chacun des concubins associés de la SCI est nu-propriétaire d'une fraction de parts et usufruitier des parts de son concubin.  

En cas de décès de l'un deux, le survivant sera donc pleinement propriétaire des parts dont il était à l'origine nu-propriétaire : au décès, il reçoit en effet l'usufruit de son concubin sur ces parts. La nue-propriété des parts de sons concubin passe à ses héritiers, et le concubin survivant reste usufruitier. Il est ainsi assuré de rester dans son logement. 

Une autre technique vise à insérer dans les statuts de la SCI une clause de tontine. Par le jeu de cette clause, le concubin survivant recevra la pleine propriété des parts de la société appartenant au concubin décédé. 

La clause de tontine est donc utilisée pour la transmission des parts sociales à son concubin ou partenaire pacsé qui deviendra propriétaire des parts sans droits de succession à payer.

Une telle clause peut être également insérée dans l'acte d'achat d'un bien en indivision, mais en cas de décès de l'un deux, le survivant devra s'acquitter des droits de succession sur la base d'un taux de 60%.

A noter : Cette taxation ne concerne pas les immeubles utilisés à titre de résidence principale par les concubins qui sont exonérés de tous droits de succession jusqu'à 76 000 euros. Seuls des droits de vente seront dus.

Transmettre son patrimoine

La SCI parait également un moyen judicieux de transmettre son patrimoine à ses enfants. La transmission portera alors non pas sur le bien lui-même mais sur les parts de la société, dont les parents pourront se conserver l'usufruit. 

Cette solution avantageuse au premier abord permet, au décès de l'usufruitier, de réunir l'usufruit et la nue-propriété en exonération de droits de succession. Mais elle pourrait être remise en cause par l'administration fiscale sauf si notamment la donation de la nue-propriété aux héritiers présomptifs (enfants) a lieu plus de 3 mois avant le décès des usufruitiers (parents).

Les droits de mutations applicables

Attention, constituer une SCI a pu apparaître fiscalement avantageux. Or, ce n'est plus forcément vrai. En effet, la cession des parts de SCI est soumise à des droits de mutation de 5%, alors que le rachat de parts en indivision est soumis au droit de partage de 2,5%. Les droits de mutation d'un bien immobilier, quant à eux, sont fixés globalement à 5.09%, sans pouvoir excéder 5,80%.

L'absence éventuelle de droit de rétractation

Attention, lorsqu'une SCI achète un bien à usage d'habitation, elle ne bénéficie pas automatiquement d'un droit de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. En effet, si l'acte d'achat entre dans le cadre de son objet social, la SCI est considérée comme un acquéreur professionnel qui ne bénéficie pas de ce délai. Si au contraire, l'acte d'achat ne fait pas partie de l'activité visée dans l'objet social, la SCI, acquéreur non professionnel, en bénéficiera. 

Concernant la protection de l'acquéreur non professionnel par une condition suspensive de financement, la SCI n'en bénéficie pas si elle est professionnelle, et donc si elle agit dans le cadre de son objet social. 

Avant de s'engager dans un achat par le biais d'une SCI, il convient d'avoir une vision globale des tenants et aboutissants. N'hésitez pas à prendre conseil auprès d'un professionnel.